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255亿广州亚运城5年煎熬 1364套获封番禺销冠销售解困

来源:观点地产网 作者:编辑: 卢映洁时间:2016-01-28 14:25:31
 

  观点地产网 至今仍保持着全国总价地王纪录的广州亚运城,似乎每一个举动都能牵动市场的神经。BEe潇湘晨报网

  1月21日,有统计数据显示,广州亚运城在过去的2015年累计实现网签1364套,网签面积169564平方米,成功摘下番禺区2015年成交量桂冠。BEe潇湘晨报网

  纵观广州亚运城入市5年来的表现,可以称得上大起大落,曾经到达过3900套的巅峰,也曾跌落至938套的谷底。而此次登顶番禺区销冠,无疑是其一个重要转折点。BEe潇湘晨报网

  在合富辉煌分析师黄琼看来,广州亚运城去年成交有所上涨,主要是由于项目价格较低,且周边配套经过多年开发逐渐完善,以及番禺区中小户型供应紧缺等原因导致。BEe潇湘晨报网

  获封番禺销冠BEe潇湘晨报网

  据观点地产新媒体翻阅资料显示,2010年广州亚运城首次入市,当年成交3900套,但之后成交就一直走下坡路。2011年成交1687套、2012年1353套、2013年1170套、2014年938套。BEe潇湘晨报网

  成交连续下滑四年之后,广州亚运城在2015年迎来了一个转折点,凭1364套成交获得番禺销冠,且成交量的回升扭转了此前一路下行的颓势。BEe潇湘晨报网

  谈及广州亚运城成交得以反弹的原因,黄琼表示,首先还是因为价格比较低。“华南板块是番禺成交比较多的一个板块,但这两年整个板块涨得很厉害。”相较之下,广州亚运城11114万/平的单价,具有一定的价格优势。BEe潇湘晨报网

  阳光家缘数据显示,华南板块代表项目万科欧泊2014年均价为17461万/平,2015年涨至19462平。其余包括丽江如英居、丽水蓝天等项目均价已经将近2万/平。BEe潇湘晨报网

  “而且,去年一年来,番禺区中小户型的房源都持续短缺,8月份部分新推的中小户型,开售价普遍比周边的上涨4-9%,个别楼盘甚至高出20%。”BEe潇湘晨报网

  “对于刚需客户来说,中小户型短缺的同时价格又偏高,购房成本就多很多,承受不了的客户就会往其他地方转移。”对此,该人士认为,与华南板块相比,广州亚运城1万出头的均价,具有比较明显的价格优势。BEe潇湘晨报网

  黄琼进一步分析称,经过多年的开发,广州亚运城周边的配套已经慢慢成熟,而且又是地铁盘,对于刚需客户来说,还是有一定吸引力的。BEe潇湘晨报网

  不过,在黄琼看来,广州亚运城如果想要保持较好的成交势头,在产品设计上需要做出一定的调整。“目前广州亚运城在靠近地铁口的地方有一个新组团在建,如果小户型较多的话,更符合刚需客户的需求,去化效果会好一点。”BEe潇湘晨报网

  亚运城五年煎熬BEe潇湘晨报网

  顶着255亿元“全国总价地王”的光环,广州亚运城曾经一时风光无限,但遭受着政策调整及市场下行双重打击的亚运城,一路走来并不顺利,尽管2015年获得番禺成交量桂冠,但到目前为止,这个项目仍难称得上有利可图。BEe潇湘晨报网

  公开资料显示,由富力、碧桂园、雅居乐、世茂集团、中信地产各自占比20%股权均分共同合作的广州亚运城项目,2009年12月出让时的楼面地价达 5821.9元/平方米。原为2010年亚洲运动会的一项大型工程项目,位于广州番禺区南部,用地面积2.73平方公里,总建筑面积达438万平方米。BEe潇湘晨报网

  从体量来看,广州亚运城规模相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小。按照规划功能分区示意图,亚运城包括运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分,其中“三大村”包括92栋住宅楼,总货量达8078套。BEe潇湘晨报网

  2010年9月,广州亚运城首次开盘,当日吸引了近5000市民排队抢房,项目全年实现销售3900套。BEe潇湘晨报网

  不过,好景不长,入市不久后,广州亚运城便先后遭遇“新国八条”楼市调控,以及后来房地产行业整体遇冷的困境,这也导致货量庞大的亚运城时隔三年后才推出二期产品“天誉”组团。BEe潇湘晨报网

  但开发尚未成熟,且地处广州远郊,让广州亚运城最终只能靠一张“价格牌”委屈求全。BEe潇湘晨报网

  阳光家缘数据显示,入市五年来,广州亚运城的价格也是起起伏伏。2010年首次入市录的均价为12489元/平,2011年微涨至12604元/平,2012年为加快去库存,均价下跌近2000元至11016元/平。BEe潇湘晨报网

  2013年在全国楼市异常火爆之际,广州亚运城推出二期产品,以15000元/平方米报价入市,全年成交均价也水涨船高,升至13634元/平,这是项目迄今为止最高的均价。BEe潇湘晨报网

  到了2014年,中国房地产行业进入“白银时代”,楼市回落之际,广州亚运城成交量跌破1000套,全年成交仅938套,均价回落至12230元/平。BEe潇湘晨报网

  根据彼时观点地产新媒体报道,广州亚运城当年曾推出一批特价房源最低售价为9800元/平方米,这是该组团自推出以来首次报价跌破万元。BEe潇湘晨报网

  及至2015年,广州亚运城“天誉”组团连续两次加推,价格不升反降。据观点地产新媒体了解,项目两次加推均价维持在10500-12000元/平方米之间,甚至比2014年约13000元/平的均价还低。BEe潇湘晨报网

  黄琼对观点地产新媒体表示,“天誉”组团大部分都是大户型单位,但面对的是刚需客,开发商需要控制总价,单价肯定需要给出一些优惠,所以价格没办法上涨。据了解,“天誉”组团2015年三期加推的是88—191平方米房源,四期主推的是11、12、13栋的88-99平两房,130-160平三房,194平四房。BEe潇湘晨报网

  纵观五年来的价格表现,“不稳定”无疑是广州亚运城最突出的特点,然而,无论是升是降,项目如今似乎已经变成五大开发商眼中的“鸡肋”。BEe潇湘晨报网

  富力集团董事长2010年曾经公开算过亚运城的成本账,其称“如果按照我们拍卖这次是255亿,政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从去年(2009年)开始付的地价的利息再加上前期销售时策划投入,成本已超过了11800元/平方米。”BEe潇湘晨报网

  换言之,若李思廉的算法是值得参考的话,截至目前,广州亚运城带来的利润是相当微薄的。“虽然不知道具体是多少,但这个项目利润肯定是非常低的。”黄琼如是认为。BEe潇湘晨报网

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