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地产“秃鹫”起飞 阳光100正在做什么

来源:地产邦 作者:秦松龄编辑: 卢映洁时间:2015-06-24 14:21:38
 

yg1008.jpgNaz潇湘晨报网

  秃鹫,是一种以食腐肉为生的大型猛禽,平时在高空盘旋,一旦发现腐肉,便一冲而下,疯狂掠食。Naz潇湘晨报网

  爱看财经新闻的朋友第一时间联想到的可能是“秃鹫资本”——一群西装革履、戴着金丝边眼镜的投资人,以低价购入奄奄一息的企业,然后通过重整,令其起死回生,最终高价卖出。Naz潇湘晨报网

  在人们眼中,秃鹫,或者说资本秃鹫,似乎都是贪婪的代名词。但正如秃鹫可以将动物尸体清理干净,保持生态平衡一样,“秃鹫资本”也扮演了一种“清道夫”的角色:清理僵尸企业,同时赋予其新生命。Naz潇湘晨报网

  不过,我们今天要讲的,不是“秃鹫资本”,而是一个全新物种:“秃鹫房企”。Naz潇湘晨报网

  6月初以来,阳光100(02608.HK)这家香港上市房企似乎很忙。6月10日,阳光100发布公告称,以1.938亿元收购明星李亚鹏及其北京中书投资控股有限公司持有的雪山艺术小镇51%的股权。这是一个位于云南丽江束河古镇玉龙雪山脚下的高端度假项目。Naz潇湘晨报网

  两天后的6月12日,阳光100再发公告:光大安石牵头的投资财团通过定向增发成为持股9.03%的第二大股东,并且,光大安石在项目层面再为阳光100提供50亿元人民币的资金。Naz潇湘晨报网

  从表面上看,这是两件毫不相关的事——区区两个亿,难不倒阳光100,根本不需要拉财团来买单。Naz潇湘晨报网

  但实则,这两件事之间,又有紧密联系:它意味着房地产业一种新的生态链正在萌芽。Naz潇湘晨报网

  李亚鹏的雪山艺术小镇,不可否认,其商业构想很美——在丽江玉龙雪山脚下这么美的地方,为朋友圈的名流们建造高端度假别墅和客栈。Naz潇湘晨报网

  这要是放在几年前,在李亚鹏明星效应的带动下,销售“那都不是事儿”。但时过境迁,如今,度假产品似乎已不再那么诱人,卖不动也就成为一个普遍现象,即使老板是明星又如何呢?(2014年在北京卖得好的度假产品貌似也就龙湖长城源著一个吧?!)Naz潇湘晨报网

  但在阳光100董事长易小迪的眼中,雪山艺术小镇换一个产品定位就活了:现在想去丽江开店的人,跟想去丽江艳遇的人一样多,如果把雪山艺术小镇改建成一个商业街区,销售“那都不是事儿”啊!Naz潇湘晨报网

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  这不是易小迪的突发奇想,而是因为阳光100在打造商业街区方面已有多个成功案例,包括2006年开街的阳朔西街,以及近几年的平乐原味丽江项目、柳州窑埠TOWN项目等。Naz潇湘晨报网

  事实上,2014年初,阳光100赴港上市时,主打的商业模式就是“街区综合体”。Naz潇湘晨报网

  找易小迪接项目的,李亚鹏只是其中一个。在易小迪的印象中,自去年以来,这样的人突然多了起来,以中小房企、非品牌房企为主。Naz潇湘晨报网

  易小迪认为,这其中的原因在于,2014年是中国房地产市场的分水岭——从增量时代进入存量时代。“我们发现大量的房企,它们面临的主要问题,不再是融资扩张,而是去库存,以及盘活存量资产。”Naz潇湘晨报网

  这些来找易小迪的人,看中的是阳光100的“销售力”——阳光100在三四线城市有一支3000人的销售队伍。并且,这支队伍的战斗力之强,不亚于现在以 “狼性”著称的融创——多年前阳光100在天津开发的阳光100国际新城,多年蝉联全市销冠,那时,融创还是个小公司。不光在天津,在济南、长沙和无锡等地,阳光100的项目也都拿过全市销冠。Naz潇湘晨报网

  “当时,我们就是小股操盘,但后来地价涨得太快了,人家就不愿意跟我们合作了。这也是这几年阳光100发展脚步慢下来的原因之一。”易小迪坦承。Naz潇湘晨报网

  不过,易小迪发现,以前的合作伙伴现在又都回来找他了。Naz潇湘晨报网

  但易小迪并非来者不拒——阳光100现在主要接的是符合自身产品能力的两大类项目:一个是前述的商业街区综合体,另一个是阳光100擅长的青年白领时尚社区项目。Naz潇湘晨报网

  说到阳光100青年白领时尚社区,就不得不提及地产邦去年曾报道过的沈阳阳光100凤凰社项目。沈阳凤凰社是全国第一个创新性地定位于“社交公寓”的项目,在沈阳这个东北城市去化速度远超竞品。Naz潇湘晨报网

  易小迪希望,凭借阳光100的营销能力及产品定位、创新能力,左右开弓,帮助同行去化庞大库存。正如秃鹫已进化出一套极为强悍的胃肠消化系统,可以直接消灭腐肉中的绝大部分致命细菌而自身安然无恙。Naz潇湘晨报网

  至此,阳光100“秃鹫房企”的形象已呼之欲出。Naz潇湘晨报网

  下面,我们再来看看,易小迪如何以阳光100这家“秃鹫房企”为中心构建新的生态链。Naz潇湘晨报网

  收购雪山艺术小镇51%的股权,对阳光100来说是一个特例,李亚鹏应该感到庆幸。这是因为,面对万亿级的存量市场,易小迪决定以“轻资产”的姿势进入。具体操作模式是:阳光100团队接手操盘后,先自己拿出一笔钱来启动项目的运营,等到项目打开销路进入良性循环后,阳光100有购买该项目一定比例股权的权利,为保障交易对手的利益,阳光100享受劣后级收益。也就是说,如果没有完全盘活,阳光100也承担一定的风险和后果。Naz潇湘晨报网

  更进一步的是,阳光100这次与光大安石和中信国安基金这些财团结成了“食腐”同盟。它们拿给阳光100的,不仅仅是数十亿的真金白银,而且它们之前投资的价值上千亿元的资产,包括土地、在建及持有的项目,可供阳光100挑选。Naz潇湘晨报网

  这相当于,易小迪为阳光100这只“秃鹫”加了两架大马力引擎,以求飞得更快、更高。Naz潇湘晨报网

  而联想到不久前毛大庆的优客工场与阳光100全国的项目展开合作。在易小迪的规划中,优客工场这个“开放式插件”的作用,或许是让阳光100这只“秃鹫”的爪子变得更为锐利、有力。可以预见,未来阳光100类似的合作会越来越多。Naz潇湘晨报网

  如今,这家“秃鹫房企”已经起飞。除了雪山艺术小镇,今年春节后,阳光100的团队就进驻了重庆长江国际原墅项目,更名为“阳光100阿尔勒”,阳光100持股45%,小股操盘。Naz潇湘晨报网

  据地产邦了解,阳光100进入后,主要做了两件事:一是借鉴法国南部著名小镇“阿尔勒”为规划蓝本,增加商业街区面积至5万平方米,引入阿尔勒的市镇规划、街道尺度、特色商业和文化元素等资源,将长江国际原墅从原来的纯别墅转变为生活平台型别墅。Naz潇湘晨报网

  二是将目标客群进一步聚焦到“在成功路上的年轻人”,广告语是“36岁买别墅”。年轻的时尚人群,这本来也是阳光100多年来最主要、也最了解的客户群体。Naz潇湘晨报网

  截至目前,这一项目自阳光100进驻以来已实现了近一亿元的认购。Naz潇湘晨报网

  易小迪温文儒雅,脸上始终带着真诚无邪的笑意。我在把阳光100比喻成一家“秃鹫房企”时有些纠结。但我想,这就是商业。当属于你的机会来了,你一定要闪电般地出击。Naz潇湘晨报网

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