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520新政看稳,刚需入手不纠结!

来源:潇湘晨报 作者:编辑: 向自雨时间:2017-05-24 10:58:58
 

  自2016年下半年开始,长沙楼市一路高歌猛进,截止至4月,长沙新房成交均价已由“6”字头跃至“9”字头,持续的量价齐涨,也让此前未曾入手的购房者纷纷叹息“怎么不早买!”伴随楼市的火爆,一系列限购政策也陆续出台,从去年11月“长7条”出台,到今年“318”限购限贷令,再到最近“520”新政升级加码,长沙已经进入“四限”时代。重磅调控之下,不少购房者不禁要问:现在购房合适吗?下面我们就根据实际情况具体来聊一聊。bcN潇湘晨报网

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  ■ 长沙520调控新政究竟讲了什么?bcN潇湘晨报网

  5月20日凌晨,长沙市住建委(简称)下发通知,明确了本市户籍限购2套住房、省内户籍购房条件升级且限购1套住房、重拳出击打击投资性购房等政策要求,新政自5月20日起正式实施,这是继“318新政”后,长沙楼市调控的再度加码。在全球表白浪漫的日子里,全国人民都被长沙市住建委一张“520新政”刷屏“表白”。bcN潇湘晨报网

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  如果大家觉得红头文件看得还不够透彻,那通过下面这张图,大家一目了然的看懂长沙楼市的限购的升级所在。bcN潇湘晨报网

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  520新政有何影响?bcN潇湘晨报网

  1、就《通知》本身来看,会对改善型、外地客、投资客三类置业者产生影响:bcN潇湘晨报网

  【政策一】限制本地人:即长沙土著(长沙市户口)也只能买两套(同318新政长沙市户口不限购相比,调控明显升级);同时,限制已有一套住房的湖南省非长沙市户口人群购房。bcN潇湘晨报网

  【政策二】一大波外地人被踢下车:湖南省市州户口人群,不在长沙交满12个月个税或社保,不能买;bcN潇湘晨报网

  【政策三】二手房市场加入限制:拿到不动产权证(新房产证)后两年才能买房,按目前实际情况。基本意味着买房之后四到五年才能出手。已入手的投资客套牢,没入手的投资客不敢出手。bcN潇湘晨报网

  2、在置业客群外,520加强版新政将对楼市供需关系带来影响:bcN潇湘晨报网

  1、供给方面,对业已存在的二手房交易量的持续火爆形成打压,直接减少符合规定的可售二手房源,预计能够上市成交的二手房源将减少三分之一以上。bcN潇湘晨报网

  2、需求方面,扩大限购范围,长沙本地人和二手房同被纳入限购范围,长沙楼市投资客将被截流,投资型需求也将随之减少。bcN潇湘晨报网

  如果说“3.18”新政是将外地投资客拒之门外,那么此次新政升级,无疑是为了阻挡本地投资客的脚步,保护刚需的意图很明显。这次调控可谓“既控源头,又控需求;既杀投机,又抑投资”,随着长沙本地人和二手房同被纳入限购范围,楼市供需格局渐趋平衡,长沙楼市也将由火爆转向平稳,更有利于楼市稳定、健康发展。bcN潇湘晨报网

  ■ 楼市新政频发,其真正原因何在?bcN潇湘晨报网

  从“长7条”到“318新政”再到“520新政”,接连出台的调控限购政策,究其原因,不外乎两个方面:bcN潇湘晨报网

  1、长沙房价短期内过快增长bcN潇湘晨报网

  纵观2016年,长沙楼市的成果仍然令人咋舌,内六区住宅总成交185885套,同比增长42.25%,房价方面,12月份均价已高达8321元/㎡,同比增长27.45%。2016年度全球房价年度涨幅前50个国家里,中国就有19个城市上榜,以往房价长期处于温和状态的长沙赫然在列。bcN潇湘晨报网

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  到2017年,虽然限购政策连续出台,但长沙楼市并未全然刹住车,新房成交数量和价格仍处于高位,内六区成交均价直逼9千,岳麓区、开福区成交均价悄然破万,而部分热点区域继续“一房难求”,曾经较为冷清的望城区也成了市场追捧的“香饽饽”。bcN潇湘晨报网

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  为了维护市场稳定,防止长沙房价如“脱缰野马”般继续奔驰,楼市新政调控力度也是非加码不可。bcN潇湘晨报网

  2、二手房成交暴涨,市场隐藏混乱现象bcN潇湘晨报网

  由于二手房未在调控范围内,呈现量价大幅攀升态势。2017年1-4月长沙二手房共成交17109套,同比增长35.89%,成交面积为181.09万平方米,同比上涨34.82%。5月18日,国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,长沙二手住宅价格指数环比上涨4.3%,涨幅位居全国榜首。bcN潇湘晨报网

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  于此同时,在房价增长带来利益的驱使下,二手房交易市场也出现不少乱象。比如,长沙一位杨先生买二手房签了合同,付了2万元定金,业主却把房子高价卖给了别人,还声称愿意退定金并赔偿2万元。而在这一个月里,房价又涨了不少,同样的价格很难再买到同样的房子,气愤的买房者杨先生将业主告上了长沙市开福区法院。bcN潇湘晨报网

  除了业主坐地起价外,二手房交易中介机构经营不诚信、哄抬房价等乱象丛生,4月份,市住建委联合市发改委及市工商局,成立专项检查组,十余家违规房产中介纷纷曝光。bcN潇湘晨报网

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  为此,本次520新政将二手房也纳入限购范围。综合来看,长沙此次新政的最终目的,其实就是为了加强住宅市场调控力度,确保住宅量价平稳,维护长沙市房地产住宅市场稳定有序。bcN潇湘晨报网

  ■ 史上最严调控之下,楼市有哪些反应?bcN潇湘晨报网

  新政之下,长沙楼市反应如何,我们特意了解了新政后长沙开盘的项目及销售情况,如不少业内人士所料,新政虽然对市场成交造成一定的冲击,但是楼市成交并没有出现“速冻”情况,在520新政公布后两天内,长沙内六区有9个项目开盘推新,整体去化率近89.8%。bcN潇湘晨报网

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  虽然520新政让一部分购房者失去了购房资格,但从周末开盘项目实际到场情况来看,到场的购房者数量较多,有资格购买的认筹客户仍然超过了推出的房源数。bcN潇湘晨报网

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  “我是第175个进入选房区的,已经只剩下一套顶楼了,后面还有一百多个人。”北辰中央公园5月20日推出144套房源,到场签到的具有购房资格的认筹客户近300人,90后小王在北辰中央公园因为摇号顺序靠后,最后遗憾的没有买到心仪的房子。bcN潇湘晨报网

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  同时,在阳光城·甜橙、北辰中央公园、江山帝景、怡海星城、钱隆世家、朗诗鹭岛的开盘现场,推出的房源均在短短几个小时内被购房者买走,符合资格的购房者的购房意愿仍然较强烈。bcN潇湘晨报网

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  不少资深业内人士认为,本次新政抑制了长沙本地、省内地州市及省外购房者的需求,因此未来无论是购房人数还是项目到访量都将出现缩减现象。由于商品住宅、二手房均纳入限购范围,导致新房购房人数减少、投资客户短期投资意愿被压制、房地产市场购买力下滑,长沙新建商品住宅及二手房的成交量将有所下滑。在目前供不应求的大环境下,房价特别是热门板块增速将放缓,但是由于供需影响,长沙房价大幅下跌可能性不大。bcN潇湘晨报网

  ■ 长远来看,长沙未来的房价会跌吗?bcN潇湘晨报网

  随着限购范围扩大,不少购房者纷纷发问“长沙房价会降吗?”这或许也是绝大多数购房者最关心的问题。bcN潇湘晨报网

  此前长沙房价上行,原因有两点:首先是长沙房价一直处于低位,在去年全国房价普涨行情下的补涨;第二点就是全国的投资客眼光集中在长沙,看到了长沙的潜在价值,这类人群的资金涌入长沙楼市,外地户籍被限也带动本地客户开始觉醒,增强了本地购房者信心。bcN潇湘晨报网

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  在近几个月市场需求的快速去化,以及强力政策高压下,部分“唱空”长沙楼市的声音也冒出来,但是长沙房价的真的会降吗?我们从几个方面来具体分析一下。bcN潇湘晨报网

  1、城市发展方面:从宏观经济来看,长沙的发展一直让人惊叹,长沙GDP在全国省会城市中排名前六,预计2017年冲刺“万亿俱乐部”。根据2017年长沙市人民政府工作报告显示,未来5年,长沙将大力实施“创新引领、开放崛起”战略,加快打造国家智能制造中心、国家创新创意中心、国家交通物流中心,加快创建国家中心城市,实现基本现代化阶段性目标。bcN潇湘晨报网

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  长沙的发展阔步向前,城市面积不断扩大,外来人口大量涌入,但另一方面,目前长沙房价与城市经济地位极不匹配,据悉,长沙2月新房均价8158元/㎡,而同是中部城市的合肥,武汉、南昌,均价分别为14467元/㎡、15191元/㎡,10350元/㎡,一直处于上行通道内的长沙房价,未来增长空间充足,与中部城市齐平,或许只是时间问题。bcN潇湘晨报网

  2、土地供给方面:从2013年至2016年,长沙土地供应呈逐年递减状态,优质地块越来越稀缺。2013年供地15000亩,15年、16年供地每年不到6000亩。从2016年土地供应的类型来看,16%是纯住宅用地,45宗成交地块中仅有7宗是纯住宅用地,其余大部分都是商办和商住用地。实际上,供给的控制,也间接推动了近期长沙房价上涨。bcN潇湘晨报网

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  土地供应有限,新推出的地块势必迎来各大开发企业的争抢,“面粉”价格随之上升,那“面包”价格自然受其影响。想知道长沙未来房价走势如何,其实看看土拍市场大家心里就多少有个底了。今年初的首拍中,长沙龙湖以14.5亿的成交价,一举夺得芙蓉区东岸街地块,折合楼面价8588.2元/㎡,溢价率168.4%;华润置地以9.3亿元竞得雨花区韶山路地块,折合楼面价8154元/㎡,溢价171%……一众品牌房企“群雄逐鹿”,楼面价屡创新高,未来房价自然水涨船高。bcN潇湘晨报网

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  3、市场需求方面:目前,长沙外来人口流入较大,空城率位列全国第五,2016年长沙市常住人口764.52万人,比2015年增加21.34万人,增长2.9%,增幅为近年来最高。而近年长沙小学生人数增长率为29%,居全国第8,年轻刚需人口的不断流入,为房价提供坚实的支撑。bcN潇湘晨报网

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  4、新房库存方面:数据显示,截至4月底,长沙内六区住宅库存为961.02万㎡,去库存周期约9.33个月,呈现供应偏紧情况。4月共成交8765套住宅,销售达93.93万㎡,批准上市面积57.70万㎡,销供比为1.63。业内人士表示,受房产品开发周期较长影响,尤其是前三年土地供应量紧缩,长沙楼市供求矛盾下阶段将有所缓和,但短期内仍难以从根本上得到改变。bcN潇湘晨报网

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  综合多方面因素来看,目前,长沙房价受政策影响,在近期或将放缓增长速度,保持相对稳定的状态,但是从长远来看,长沙房价的仍有不少成长空间。bcN潇湘晨报网

  ■ 政策之下,持币观望还是理智出手?bcN潇湘晨报网

  “520”新政一出台,立即在长沙房地产业内引发热烈讨论和关注,而购房者也开始担心“现在合适出手吗”?bcN潇湘晨报网

  1、强者恒强,市场是最可靠的试金石bcN潇湘晨报网

  一位地产资深人士表示,“520”新政实施,不仅能防止房价过快增长,对于整个行业也是一次洗牌,一定程度上达到净化行业环境的作用。随着调控加码,购房者将关注焦点回归到产品本身的价值,而不是一味追逐热点和表面。bcN潇湘晨报网

  未来的长沙楼市,将是一个强者恒强的市场,同时更是一个比拼企业实力、品质和系统服务能力与资源整合能力的市场。每次新政过后,如同大浪淘沙,真正好品质、好地段、好服务、好配套的房子,经过市场检验,自然将呈现在购房者面前。bcN潇湘晨报网

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  2、一步到位,新区改善品质房或成新宠bcN潇湘晨报网

  “520”新政规定:长沙本地人限购2套,省内户口限购1套,包括新房和二手,如此一来,湖南省地级市人口,以及在外的三千万湖南人,预计将加速流入长沙。在只能买一套房的情况下,许多人对于价格敏感度其实就不大了,对于品质、环境、各种资源的要求则加大,由于只能一次到位,改善型三、四房或将成主流。而新兴区域占据优质教育、商业、公园等稀缺资源的改善型品质房源,更将成为购房者首选。bcN潇湘晨报网

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  3、机会不等人,购房者该出手时就出手bcN潇湘晨报网

  长沙上一轮房价的攀升,加剧购房者恐慌入市,街头巷尾大家讨论的话题难逃“房价”二字。随着新政的推进,业内人士建议,购房者无需恐慌,可理性考量自身购买力,未被限购的购房者,在自己可承受的范围内,买房可直接入手改善型。对于刚需客户而言,房子迟早是买的,在利率、付款政策等限制尚未铺开之前下手,无疑是明智的。纵观长沙楼市十年发展,房价从3字头到6字头,到如今的9字头,多少持币观望的购房者,最终需花费加倍的价格才能“抱得新房归”,自住型需求的购房者大可把握机会出手。bcN潇湘晨报网

  新政加码,是考验开发商的实力与品质,也是考验购房者的“火眼金睛”,不论政策如何变换,真正的好房子仍值得把握,其价值不会因政策的波动而受损,反而将在政策“洗涤”下,价值成长历久弥坚,购房者可放心入手。bcN潇湘晨报网

  (以上相关政策、数据信息及部分观点来源于官方文件、市场数据、网络智库和业内人士分析)bcN潇湘晨报网

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